Damit Ihr Kauf nicht zum Glücksspiel wird, haben wir die folgenden Tips für Sie zusammengestellt!

Sie haben Ihre Traumfinca gefunden, die alte Mühle nach der Sie schon so lange gesucht haben, die Wohnung, die Villa am Meer oder das ideale Baugrundstück für Sie.

Unterschreiben Sie einen Kaufvertrag oder Kaufoptionsvertrag erst wenn Sie die folgenden Dinge überprüft haben.

Lassen Sie Sich im Zweifelsfall von einem Agente Inmobiliario oder einem Anwalt Ihres Vertrauens beraten, sowohl bei der Überprüfung der Immobilie als auch beim Vertragsentwurf! Diese helfen Ihnen auch über Sprachbarrieren hinweg!

ÜBERPRÜFEN DER IMMOBILIE

Lassen Sie Sich vom Verkäufer durch Vorlage der Escritura Publica (Notarieller Kaufvertrag) immer nachweisen, daß er alleiniger Eigentümer der Immobilie ist.

Der Eintrag im Grundbuch ist in Spanien keine Pflicht, jedoch mittlerweile üblich. Es kommt aber manchmal vor, daß Immobilienverkäufe ohne die anschließende Grundbucheintragung getätigt werden. Lassen Sie Sich nicht darauf ein! Eine Bank-Hypothek ist immer im Grundbuch eingetragen.

Fordern Sie vom Verkäufer einen aktuellen Grundbuchauszug, aus dem Sie ersehen können:

* ob der Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist
* ob eine Bank-Hypothek auf der Immobilie lastet
* ob Dienstbarkeiten, also Verpflichtungen Dritter gegenüber, wie z.B. Wegerechte eingetragen sind
* ob außer dem Grundstück auch das Gebäude eingetragen ist.
* ob es sich um eine Immobilie mit Gemeinschaftseigentum handelt (propiedad horizontal)

In Form einer sogenannten "Nota Simple Informativa" kann jeder Interessent einen einfachen Grundbuchauszug vom zuständigen Grundbuchamt beantragen.
Sie können hieraus dann sofort alle Eintragungen ersehen bezüglich Hypotheken und Dienstbarkeiten (servidumbre), also Verpflichtungen Dritter gegenüber, wie z.B. Wegerechte und ähnliche Dinge.
Außerdem sehen Sie ob nicht nur das Grundstück sondern auch das Gebäude im Grundbuch eingetragen ist.
Sollte nur das Grundstück, nicht aber das Gebäude eingetragen sein, bestehen sie darauf, daß der Verkäufer dies vor Abschluß der Escritura Publica nachholt. Dazu muß er je nach Sachlage entweder eine Neubauerklärung oder eine Altbauerklärung (mit den dazugehörigen Dokumenten) mittels einer notariellen Urkunde abgeben. Der erklärte Wert des Gebäudes (ohne Grundstückswert) muß dann mit 1 % des Werts versteuert werden.

Erkundigen Sie Sich auch bei der Gemeinde über Bebauungspläne und eventuelle Bebauungseinschränkungen.
Vor allem wenn Sie beabsichtigen, ein Grundstück zu kaufen, sollten Sie bei der Baubehörde der Gemeinde (Urbanismo) ein Zertifikat über die Bebauungsmöglichkeiten anfordern.

Hat der Verkäufer die letzte Quittung über die Zahlung der Grundsteuer vorliegen?
Die Bescheinigung über die letzte Zahlung der Grundsteuer muß dem Notar beim Abschluß des Kaufvertrags vorgelegt werden.

Handelt es sich um Gemeinschaftseigentum (Eigentumswohnung, evtl. auch Reihenhaus oder Haus in einer privaten Urbanisation), dann sollten Sie noch folgende Fragen stellen:

* Ist die Teilungserklärung durchgeführt?
* Gibt es Statuten?
* Wer ist der derzeitige Präsident?
* Wer ist der Verwalter?
* Welche Gemeinschaftskosten fallen an?
* Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?
* Welchen Anteil (Quote) hat die Immobilie am Gemeinschaftseigentum?
* Sind alle Gemeinschaftskosten bis zum Abschluß des Kaufvertrags bezahlt worden?

Wenden Sie Sich an den Präsidenten oder Verwalter der Eigentümergemeinschaft lassen Sie Sich erklären, auf welcher Grundlage die Gebühren berechnet werden (zum Beispiel Quoten am Gemeinschaftseigentum) und verlangen Sie beim Kaufvertragsabschluss vom Verkäufer die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft (Comunidad) darüber, daß der Verkäufer alle Gemeinschaftsabgaben bis zum Zeitpunkt des Verkaufs beglichen hat.

Diese Bescheinigung muß laut Gesetz dem Notar beim Abschluß des Kaufvertrags vorgelegt werden. Bestehen Sie darauf!!!

Handelt es sich beim Objekt Ihrer Wahl um einen Neubau, dann sollten Sie den Verkäufer, Promotor nach folgenden Dokumenten fragen:

* Liegt die Bauabnahmebestätigung durch Architekten + Aparejador vor ?
* Liegt die Bauabnahme durch die Baubehörde der Gemeinde vor?
* Liegt die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitábilitad) vor?
* Liegen die erforderlichen Papiere für die Elektroinstallationen vor?
* Liegen die erforderlichen Papiere für die Sanitärinstallationen-Wasserleitungen (Buletin de Agua) vor?
* Hat der Promotor die Notarielle Neubauerklärung abgegeben und die entsprechenen Steuern entrichtet?
* Gibt es eine Versicherung für eine 10-jährige Garantie auf die Baustruktur?

Die Cedula de Habitabilidad, ausgestellt von der Conselleria, ist ein äußerst wichtiges Dokument, unabdinglich um einen Stromanschluß für Ihre Immobilie beantragen zu können. Für den Erhalt sind die beiden vorgenannten Bauabnahmen durch den Architekten und die Gemeinde zwingend nötig. Lassen Sie Sich in jedem Fall dieses Dokument im Original aushändigen.

Das "Buletin Eléctrico" benötigen Sie ebenfalls für den Stromanschluß und das "Buletin de Agua" ist notwendig für den Anschluss an das Gemeindewassernetz (neben der Cedula de Habitabilitad).

Die Steuer für den Einbau des Gebäudes ins Grundbuch beträgt 1 % des deklarierten Gebäudewertes und wird innerhalb von 30 Tagen nach der "Declaration de obra nueva" (der notariellen Neubauerklärung) entrichtet

Die Garantie-Versicherung ist Pflicht für professionelle Bauträger. Bei privaten Bauträgern zum Bau eines Hauses für den Eigenbedarf ist diese Versicherung nicht nötig.

VORBEREITEN DES KAUFVERTRAGS

Wenn Sie Sich gut informiert haben und Ihre Entscheidung feststeht, muss der Notarvertrag vorbereitet werden.

Der erste Schritt ist üblicherweise ein sogenannter Kaufoptionsvertrag oder Contracto de Arras, in dem Sie folgende Punkte vereinbaren sollten:

* Die Daten des Verkäufers und des Käufers jeweils mit der Nummer eines Ausweisdokuments
* Spätester Zeitpunkt zu dem der Notarvertrag geschlossen werden soll
* Gesamtkaufsumme
* Anzahlung und doppelte Rückzahlung bei Nichterfüllung des Vertrags
* Katasterdaten des Immobilienobjekts
* Das Objekt wird schuldenfrei und frei von Mietern übergeben

Kaufoptionsverträge mit einer Anzahlung bis zu 10 % des Immobilienwertes sind üblich. Dabei verpflichten Sich beide Teile bis zu einem bestimmten Zeitpunkt den Kaufvertrag abzuschließen.

Im Falle einer Nichterfüllung von Seiten des Kaufinteressenten verfällt die Anzahlung zugunsten des Verkäufers und im Falle einer Nichterfüllung des Vertrags von Seiten des Verkäufers muss dieser die Anzahlung in doppelter Höhe der Anzahlung zurück bezahlen.

Dem Notar müssen rechtzeitig alle Unterlagen vorgelegt werden, damit dieser den Vertrag vorbereiten und einen notariellen Grundbuchauszug einholen kann.

Als Käufer haben Sie die Wahl des Notars. Die Notarkosten richten sich nach der Höhe des zu beurkundenden Werts und müssen üblicherweise vom Käufer getragen werden.

Beantragen Sie rechtzeitig beim Ausländeramt Ihre Ausländersteuernummer N.I.E. (Numero de Identificación Extranjero)

Diese Steuernummer ist Pflicht und Sie brauchen Sie bei allen Verträgen, offiziellen Dokumenten, also auch beim Notartermin, zum Bezahlen aller Steuern, selbst bei offiziellen Rechnungen. Diese Steuernummer ist Pflicht und Sie brauchen Sie bei allen Verträgen, offiziellen Dokumenten, zum Bezahlen aller Steuern, selbst bei offiziellen Rechnungen.

Ein Gestoria (Büro für Behördengänge und steuerliche Angelegenheiten) übernimmt diese Arbeiten für Sie. Gestorias oder deren Filialen sind in allen Ortschaften Mallorcas ansässig. Es gibt viele Gestorias und Notare mit deutschsprachigen Mitarbeitern.

Beim Notartermin vereinbaren Sie, daß der Notar noch am selben Tag des Kaufvertrags-Abschlusses einen Auflassungsvermerk im Grundbuch per Fax im Grundbuchamt beantragt.

Die meisten Notare machen dies heute schon automatisch, es schadet aber nicht, daran zu erinnern. Ihre Rechte werden damit bereits vor dem eigentlichen Grundbucheintrag dort abgesichert.

Veranlassen Sie dann möglichst schnell den Eintrag Ihres Kaufvertrags in das zuständige Grundbuch.

Auch um die Grundbucheintragung kümmert sich eine Gestoria. Alle Notare arbeiten mit Gestorias zusammen und Sie können den Auftrag zur Abwicklung aller Formalitäten und steuerlichen Dinge auch an die Gestoria des Notars vergeben.

DARAN MÜSSEN SIE AUCH NOCH DENKEN:

Eröffnen Sie ein Bankkonto. Denken Sie auch daran, daß es onlinefähig sein sollte. So können Sie jederzeit vom Ausland aus einen Überblick über Ihren Kontostand haben.

Melden Sie Sich bei der Gemeinde an auch wenn Sie nicht Ihren ständigen Wohnsitz auf Mallorca haben.

Erteilen Sie eine Bankeinzugs-Ermächtigung für Müllabfuhr und Haus- und Grundsteuer (Gemeinde)
In Spanien haben Sie Bringschuld, Sie müssen Sich selbst erkundigen, wann die Steuern fällig sind. Wenn Sie die Fristen versäumen, werden bei der ersten Anmahnung bereits 10 % Strafe aufgeschlagen.

Erteilen Sie eine Bankeinzugs-Ermächtigung für die jährliche Kfz-Steuer (Gemeinde), falls Sie ein Auto kaufen.

Melden Sie die Immobilie beim Kataster (Registro de Catastro) auf Ihren Namen um.

Denken Sie an die Ummeldung des Stromvertrages auf Ihren Namen. Dazu benötigen sie die beiden letzten Stromrechnungen des Verkäufers oder eine Kopie des notariellen Kaufvertrags.

Einen Telefonanschluß können Sie unter der Telefonnummer 1004 beantragen. Fragen sie nach einer Person, die deutsch spricht. Normalerweise dauert es 1 - 2 Wochen bis zum Anschluß. In besonderen Fällen (vor allem wenn die Immobilie sehr weit ab liegt) kann es aber auch länger dauern. Ein DSL-Anschluß heißt in Spanien ADSL

Melden Sie den Wasserzähler Ihrer neuen Immobilie auf Ihren Namen bei der zuständigen Stelle an. (Das kann, je nach Gegend, die Gemeinde sein, aber auch ein Privatunternehmen).

Ändern Sie den Gasvertrag auf Ihren Namen, falls ein solcher bestehen sollte.

So und jetzt holen Sie erst mal Luft, die herrliche Luft Mallorcas, wegen der Sie ja schließlich hierher gekommen sind.

Genießen Sie Ihr neues Heim mit einem Gläschen auf Ihrer Terrasse und laden Sie vielleicht Ihre neuen Nachbarn dazu ein?